Nordzypern Immobiliengesetz 2026: Neue Regeln, Residence und Kaufnebenkosten

Die wichtigsten Begriffe kurz erklärt

• TRNC / KKTC: die englische beziehungsweise türkische Abkürzung für die Türkische Republik Nordzypern.
• Tapu / Title Deed: der Eigentumstitel – er zeigt, auf wessen Namen die Immobilie eingetragen ist.
• Tapu-Übertragungsgebühr: eine Abgabe bei der Eigentumsumschreibung. Von ihrer Funktion her ist sie mit einer Grunderwerbsteuer vergleichbar; rechtlich gelten die eigenen TRNC-Regeln.
• KDV: die Mehrwertsteuer. Sie kommt bei einem steuerpflichtigen Immobilienverkauf hinzu, sofern sie nicht bereits im Preis enthalten ist.
• Pul: die Stempelsteuer auf den Kaufvertrag – eine eigene Abgabe neben der Eigentumsübertragung.
• Residence Permit: die Aufenthaltserlaubnis. Sie regelt, wie lange Sie in Nordzypern wohnen dürfen.
• Permission to Purchase: die behördliche Kaufgenehmigung für ausländische Käufer.
• IPC / TMK: die Immobilienkommission für die Bearbeitung bestimmter Eigentumsansprüche. Der entsprechende Fondsanteil ist bereits in den genannten Tapu-Gesamtsätzen enthalten.
• Güçlendirme-Beitrag: eine zusätzliche gesetzliche Abgabe von 0,1 % des Verkaufspreises bei Übertragung an ausländische Käufer.
• Stopaj: eine Verkaufssteuer, die grundsätzlich den Verkäufer betrifft. Aidat bedeutet Hausgeld; Resale bedeutet Wiederverkauf.

Aufenthaltsgenehmigung Nordzypern: Was bringt der Immobilienkauf?

Die Änderungen vom 2. und 5. Oktober 2026 unterscheiden zwischen eingetragenem Eigentum und einem steuerlich bestätigten Kaufvertrag. Der Begriff Residence Permit bedeutet Aufenthaltserlaubnis. Sie erhalten diese allerdings auf Antrag und bei Erfüllung der Voraussetzungen.

Bei eingetragenem Eigentum zählt der Gesamtwert der gekauften Immobilien. Für die Vertragskategorie muss dagegen der Vertrag vom Steueramt gestempelt und bestätigt sein. Der Einkommensnachweis unter £300.000 kann über eine apostillierte Bescheinigung aus dem Heimatland oder über eine inländische beziehungsweise ausländische Bank erfolgen.

Ein Kaufvertrag allein genügt nicht

Die Wohnimmobilie muss außerdem bewohnbar sein und zu Wohnzwecken dienen. In der Vertragskategorie müssen mindestens ein Drittel des Kaufpreises bezahlt und die Kaufgenehmigung beantragt sein. Ein noch nicht bewohnbares Projekt verschafft deshalb allein durch die Unterschrift keine sofortige Residence.

Planen Sie außerdem die übrigen Antragsunterlagen und die Gebühren des Aufenthaltsverfahrens ein. Die längere Geltungsdauer ist allerdings keine Staatsbürgerschaft und keine Arbeitserlaubnis. Mehr zum Alltag und Umzug finden Sie im Ratgeber Auswandern nach Nordzypern.

Grundlage: A.E. 932 vom 2.10.2026 und A.E. 943 vom 5.10.2026; Originalquellen unten.

Tapu-Gebühren Nordzypern: Wurde die Umschreibegebühr erhöht?

Die aktuelle Oktober-Regel senkt die Tapu-Gebühren in Nordzypern. Für die erste Immobilie eines ausländischen Käufers beträgt der neue Gesamtsatz 4 %. Die vorherige Regelung vom Mai 2025 sah dagegen insgesamt 9 % vor: 6 % bei der Vertragsregistrierung und weitere 3 % bei der Eigentumsübertragung.

Mit der Gebührenordnung A.E. 955 vom 7. Oktober 2026 gelten folgende Sätze:

Die Gebührenordnung gilt bis einschließlich 5. Januar 2027. Sie bezieht sich auf die begonnene beziehungsweise zu beginnende Abwicklung. Entscheidend ist deshalb, ob Ihr Vorgang unter den zeitlichen Anwendungsbereich fällt. Lassen Sie dies insbesondere bei laufenden oder erst später abgeschlossenen Verfahren vorab vom Tapu-Amt bestätigen.

Die Bemessungsgrundlage ist der maßgebliche Verkehrswert laut Tapu-Bewertung (rayiç kıymet). Dieser muss jedoch nicht mit dem Kaufpreis im Exposé übereinstimmen.

Wichtig bei bereits gezahlten 6 %

Die aktuelle Tabelle rechtfertigt es nicht, pauschal noch einmal 6 % Vertragsregistrierung auf die neuen Gesamtsätze aufzuschlagen. Bereits bezahlte Beträge aus einem älteren Vertrag sind jedoch ein eigener Fall. Die neue Regelung enthält keine ausdrückliche allgemeine Rückzahlungs- oder Anrechnungsvorschrift. Lassen Sie deshalb Ihre Belege vorlegen und den offenen Betrag schriftlich beim Tapu-Amt klären.

Die Registrierung des Kaufvertrags und die Umschreibung des Eigentumstitels bleiben unterschiedliche Schritte. Ein registrierter Vertrag bedeutet deshalb noch nicht, dass das Eigentum bereits auf Ihren Namen eingetragen ist.

Steuern und Kaufnebenkosten beim Nordzypern Immobiliengesetz 2026

Für die Kaufnebenkosten in Nordzypern reicht der Angebotspreis allein nicht als Grundlage. Fragen Sie deshalb vor der Reservierung, ob der Preis die Mehrwertsteuer enthält. Lassen Sie außerdem jede weitere Position und ihre Fälligkeit schriftlich auflisten.

Bei einem Vertrag mit „Kaufpreis zuzüglich KDV“ gehört die KDV nach der steueramtlichen Klarstellung zur Stempelsteuer-Bemessungsgrundlage. Die Stempelsteuer wird deshalb auf den entsprechenden Bruttobetrag berechnet.

Neubau oder Resale: Wann fällt KDV an?

Die Bezeichnung „Resale“ entscheidet die Steuerfrage nicht allein. Maßgeblich sind vielmehr der Verkäufer und die steuerliche Einordnung des Geschäfts. Ein steuerpflichtiger Verkauf durch einen Bauträger kann beispielsweise KDV auslösen. Ein echter privater Wiederverkauf löst dagegen grundsätzlich keine neue KDV aus. Prüfen Sie dennoch, ob aus dem ursprünglichen Bauträgerkauf noch KDV offen ist.

Für die 300-m²-Grenze zählt die geschlossene Fläche. Grundstücksgröße oder eine bloße Exposé-Angabe zur Gesamtfläche reichen deshalb nicht aus. Gerade bei einer großen Villa kann der Unterschied zwischen 5 % und 10 % Mehrwertsteuer erheblich sein.

Welche Kosten gehören dem Verkäufer?

Die Verkaufssteuer Stopaj ist grundsätzlich eine Verpflichtung des Verkäufers. Rechnen Sie sie daher nicht automatisch als zusätzliche Käufersteuer ein. Falls der Vertrag eine Kostenübernahme vorsieht, muss sie ausdrücklich im Gesamtbudget stehen. Für Altverträge und Sonderfälle ist dagegen die konkrete steuerliche Behandlung gesondert zu prüfen.

Nach dem Kauf kommen außerdem laufende Ausgaben hinzu: kommunale Immobilienabgaben, gegebenenfalls Hausgeld (Aidat), Versicherung und Verbrauchskosten. Residence-Antrag, Gesundheitsnachweise und gegebenenfalls Aufenthaltsversicherung haben ebenfalls eigene Kosten. Diese Positionen sind folglich in der Tapu-Gebühr nicht enthalten.

Rechenbeispiel: Eine Immobilie für £300.000

Sie kaufen Ihre erste Immobilie als ausländischer Käufer von einem steuerpflichtigen Bauträger. Der Nettokaufpreis beträgt £300.000, die geschlossene Wohnfläche liegt unter 300 m². Für dieses Beispiel beträgt außerdem der vom Tapu angesetzte Verkehrswert £300.000. Der Vertrag bleibt zudem unter der Stempelsteuer-Grenze von 89 Mio. TL.

Zusätzlich sind die Kaufgenehmigung, Rechtsberatung, Vollmacht, Übersetzungen sowie vereinbarte Projekt- und Anschlusskosten einzuplanen. Eine Residence wird bei Bedarf gesondert beantragt. Die Pfundbeträge dienen dem Vergleich; die Abrechnung kann in türkischen Lira zum maßgeblichen Kurs erfolgen.

Dieses Beispiel ist deshalb keine allgemeine Kostenpauschale. Bei einer steuerpflichtigen Wohnimmobilie ab 300 m² erhöht sich beispielsweise die KDV. Bei einem privaten Wiederverkauf oder einem abweichenden Tapu-Wert verändert sich die Rechnung ebenfalls. Einen Überblick über Angebotspreise gibt unser Immobilienpreis-Ratgeber für Nordzypern 2026.

Nordzypern Immobiliengesetz 2026: Was dürfen Ausländer kaufen?

Die Verordnung 119/2026 vom 6. Oktober hat die vorherige August-Verordnung ersetzt. Für deutsche Käufer und andere ausländische Käufer ohne die besondere Anerkennungs- und Gegenseitigkeitsregel gelten die folgenden Alternativen:

• Bis zu drei Apartments, oder
• ein freistehendes Haus auf einem Grundstück bis 3.300 m²; ein weiteres Wohngebäude auf diesem Grundstück ist ausgeschlossen, oder
• bis zu zwei freistehende, zweigeschossige Villen in einer entsprechend errichteten Wohnanlage, oder
• ein bebaubares Grundstück bis 1.338 m² für eine Wohnimmobilie.

Diese Kategorien sind keine addierbaren Kontingente. Bestehende Käufe zählen deshalb bei der Prüfung mit. Außerdem bleiben die individuelle Kaufgenehmigung, Projektquoten und weitere gesetzliche Beschränkungen maßgeblich.

Vertragsregistrierung und Kaufgenehmigung: Fristen beachten

Für neue Erwerbsvorgänge sieht die Verordnung die Registrierung des gestempelten Vertrags und den Antrag auf Kaufgenehmigung innerhalb eines Monats vor. Nach Veröffentlichung der Kaufgenehmigung im Amtsblatt sind die gesetzlich geschuldeten Tapu-Übertragungsgebühren innerhalb von 75 Arbeitstagen zu bezahlen.

Für die Eigentumsübertragung gilt grundsätzlich eine Jahresfrist. Ihr Beginn kann jedoch von der vollständigen Kaufpreiszahlung und der vertraglichen Absicherung abhängen. Altverträge haben zudem zusätzliche Übergangsregeln. Lassen Sie deshalb die Fristen für Ihren Vorgang einzeln dokumentieren. Den gesamten Ablauf erklärt unser Ratgeber zum Immobilienkauf in Nordzypern.

Was Sie vor der Reservierung schriftlich klären sollten

1. Gesamtpreis: Nettopreis oder Bruttopreis? Welche Steuern, Anschlusskosten und Vergütungen kommen hinzu?
2. Eigentumstitel: Wer ist eingetragen? Bestehen Belastungen oder frühere Eigentumsansprüche? Unser Ratgeber zu Title Deeds und IPC erklärt die Begriffe.
3. Fläche und Steuerstatus: Wie groß ist die geschlossene Fläche? Ist der Verkäufer KDV-pflichtig? Gibt es offene frühere Steuerbeträge?
4. Fristen und Zahlungen: Wann erfolgen Vertragsregistrierung, Kaufgenehmigung und Tapu-Übertragung? Welche Belege liegen schon vor?
5. Residence: Ist die Immobilie bewohnbar? Welcher Eigentumsnachweis liegt vor? Welche Wert- und Einkommenskategorie trifft auf Sie zu?
6. Laufendes Budget: Welche Aidat, Abgaben, Versicherungen und Verbrauchskosten entstehen nach dem Kauf?

Ein unabhängiger Anwalt sollte Titel, Vertrag und Erwerbssituation prüfen. Besonders im Norden Zyperns muss die Prüfung außerdem mögliche frühere Eigentumsansprüche berücksichtigen. Ein lokaler Eigentumstitel oder ein Fondsbeitrag allein klärt diese Fragen nicht.